Extraits du rapport d'enquête publique

Avis général sur le PLU des services de l'état :

Projet de Surf Park (OAP secteur 11)

Extrait sur le Surf Park :

V-1 AVIS DE LA DDTM

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Projets de Surf Park
renforcer la justification du projet de Surf-Park selon les critères cumulatifs retenus par le SCoT (modification n°1 du 19 mars 2018) et fixés par le Pôle d’Equilibre Territorial et Rural (PETR) du Pays-de-Retz pour encadrer le champ dérogatoire relatif à la consommation d’espaces agricoles pérennes à savoir :

• critère sur la création d’un nombre significatif d’emplois : le nombre d’emplois directs et indirects
• critère sur l’intérêt intercommunal avec les retombées économiques : les objectifs de fréquentation, type de clientèle, utilisation, impact sur les commerces de la commune et de l’intercommunalité
• critère sur l’inscription du projet dans une démarche éviter, réduire, compenser (ERC) appliquée aux espaces agricoles : présentation au PLU d’une étude d’impact environnementale du projet à critère sur la compensation des espaces agricoles pérennes à valeur agronomique ou économique équivalente pour l’exploitant : à défaut de précision relèvement du ratio à 2 ha compensé pour 1 ha prélevé
• critère sur l’association étroite du propriétaire, de l’exploitant, de la commune, et de la chambred’agriculture pour les compensations en prenant en compte les impacts directs et indirects :surfaces d’épandage, pâturage, accès, ressources en eau, organisation de l’exploitationprécisions à apporter sur les modalités de concertation (commune, propriétaire, Chambre d’Agriculture, exploitant), la desserte en assainissement collectif
• l’intégration des espaces consommés dans le calcul de la consommation d’espace à des finséconomiques.

Réponse du Commissaire Enquêteur :

Projet de Surf Park (OAP secteur 11)
Indéniablement, les éléments de justification de la compatibilité du PLU qui prévoit d’accueillir une activité touristique et sportive (projet de Surf Park) avec le SCoT du Pays de Retz (modification n°1 du 19 mars 2018) sont insuffisants ; le changement de zonage en 1AUW des espaces agricoles pérennes, nécessite de produire des études complémentaires et de faire un travail approfondi selon les critères cumulatifs retenus par le SCoT du Pays de Retz modifié et fixés par le Pôle d’Equilibre Territorial et Rural (PETR). Sur la forme il y a lieu de souligner que l’OAP n°11 annonce un dossier spécifique sur l’ensemble du projet en annexe du PLU, non joint.

Le mémoire en réponse aux avis des PPA et des Commissions, établi par la CCSE, et joint en annexe 7 au présent rapport, relatant une évolution technologique du projet depuis l’arrêt du PLU, apporte des éléments de justification du projet sur la base des critères cumulatifs définis dans le cadre de la modification n°1 du SCoT. tel que repris ci-après :
l’aspect économique
- des objectifs de création d’empois et leur nature :

• 15 emplois permanents et une quarantaine d’emplois saisonniers pour le fonctionnement de la structure (personnel d’accueil, d’entretien, de surveillance des bassins, staff technique et administratif)
• de 100 à 200 emplois indirects (hébergements, restauration, commerces, boutiques spécialisées, services)

- des objectifs de fréquentation du site et d’attractivité touristique : autour de 100 000 visiteurs (28 000 surfers réguliers / 75 000 visiteurs)
- des objectifs de partenariat avec des surfers professionnels, clubs sportifs, structures scolaires
- des objectifs de synergie avec l’ensemble de la structure touristique et sportive de l’intercommunalité et au delà (téléski du St-Viaud, kyte-surf de St-Brévin, activités nautiques à Frossay)
- des objectifs d’accroissement des enjeux d’attractivité touristique
- des objectifs de sous-traitance locale pour la fabrication des bassins

l’aspect environnemental - la démarche ERC
- la réalisation d’une étude d’impact du projet sur l’environnement intégrant :

• la justification du choix du site avec des propositions d’alternatives,
• les incidences sur le paysage, l’agriculture, la gestion de la ressource en eau, la biodiversité, les nuisances générées,
• les mesures d’insertion permettant de réduire l’impact visuel et auditif, l’assainissement etc..

- l’ajout d’éléments sur la gestion de la ressource en eau, sur les infrastructures d’accès

l’aspect compensation des espaces agricoles pérennes
- les actions de compensation des espaces agricoles pérennes surfaciques et urbanistiques (établissement d’une carte des espaces agricoles pérennes enlevés et ajoutés, compensation de 6,4 ha prélevés par 11,4 ha en terre céréalière de même valeur agronomique)

l’aspect des modalités de concertation en ce qui concerne la démarche des compensations
- les modalités de concertation avec l’exploitant impacté, les exploitants du secteur, la Chambre d’agriculture, la SAFER, les élus (échanges parcellaires, regroupement des terres, principes de compensation liés à la réduction ou à la modification des surfaces d’épandage)

l’aspect du calcul de la consommation d’espaces par le projet de Surf Park
- l’intégration des espaces consommés considérés en tant que site d’activité spécialisé au sens du SCoT, dans les calculs de consommation d’espaces d’activités économiques.
Prends acte des compléments qui seront apportés dans le rapport de présentation et l’OAP.
La faisabilité opérationnelle du projet de Surf Park faisant l’objet d’un zonage spécifique 1AUW et sa compatibilité par rapport aux composantes environnementales, agricoles, économiques et sociales, et par rapport à la ressource en eau, ne pourront être affirmées qu’après la réalisation de l’étude d’impact environnemental et de l’étude d’incidence au titre de la loi sur l’eau. Je prends acte également qu’une étude d’impact sur l’environnement est en cours d’élaboration.

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Assainissement collectif

- remise en cause de la faisabilité opérationnelle à échéance du PLU de certains projets à vocation économique liée à une insuffisance des caractéristiques de la station d’épuration qui dispose d’une charge résiduelle de 1182 EH, correspondant à 492 logements.

Analyse du commissaire enquêteur
Le dossier d’enquête relatif à la modification du zonage d’assainissement des eaux usées confirme à contrario que la station d’épuration actuelle est en capacité de recevoir et de traiter les effluents des secteurs d’urbanisation à vocation d’activités économiques et de loisirs. En effet, les calculs d’estimation de la charge organique effectués sur la base d’un programme de 470 logements, d’un taux d’occupation de 2,2 habitants par logement et d’un flux de pollution par habitant de 0,8 Equivalent Habitant montrent un reliquat disponible de 1319 EH soit 35,6 % de la capacité nominale de la station de traitement des eaux usées.

Nota : le projet de Surf Park disposera à priori d’un dispositif de traitement autonome des eaux usées.

OAP de Projets
- des propositions de modification graphique et rédactionnelle spécifiques à prendre en compte dans les OAP de projets, les essentielles étant retracées dans le tableau ci-après.
11 Le Surf Park - Nord du bourg / 12 La Bergerie
- faible justification, démesure du projet, pertinence de la localisation
- ces OAP constituent un seul et même pôle sportif et de loisirs
- aucune proposition d’aménagement (implantation, emprise des bâtiments, stationnements etc.)
- matérialisation graphique des zones inondables au Nord / Nord-ouest (AZI)
- pas de gestion de l’interface avec l’espace agricole
- entrée de bourg non traitée comme évoqué dans le PADD
- inventaire des zones humides non réalisé
- OAP 11 : matérialisation graphique du cours d’eau et de la zone inondable au Nord-est du site et à maintenir en zone agricole selon PGRI 2016-2021 du Bassin Loire-Bretagne (disposition 1.1)
- effets cumulés des OAP 11 et 12 sur l’environnement et le dossier loi sur l’eau à prendre en compte (risque de remise en cause de la faisabilité du projet)
- inventaires complémentaires des zones humides réalisés : 1 er inventaire confirmé
- esquisse d’organisation proposée par le porteur de projet à partir des éléments de la nouvelle technologie
- principe de mutualisation des parkings et de fonctionnement global du site seront inclus dans l’OAP du Surf Park et dans le règlement
- enjeu de transition avec le Nord et prise en compte de la zone inondable qui relèvent de la phase opérationnelle du projet sera souligné par l’OAP

V-2 AVIS DU PETR (Pôle d’équilibre territorial et rural du Pays-de-Retz)

 Projet de Sur Park au Nord-Ouest du bourg
- dossier de demande de dérogation au principe d’inconstructibilité des espaces agricoles pérennes justifiant la compatibilité du projet avec le SCoT à soumettre à l’avis du PETR
- argumentaires insuffisants du projet de PLU par rapport à l’ensemble des critères de dérogation définis dans le DOO du SCoT modifié et approuvé le 19 mars 2018 notamment en terme de création d’emplois, de retombées économiques, de comparaison de la valeur agronomique et économique des terrains en compensation (même si le secteur de compensation représente près de 2 fois la surface prélevée) ; nécessité de préciser tous ces points afin de sécuriser le projet.

Analyse du commissaire enquêteur

Prends acte de l’analyse et des réponses suivantes du Maître d’ouvrage :
- cf. éléments de réponses apportés à ces remarques formulées par la DDTM (§ V-1 ƒ b).
Comme déjà indiqué précédemment, le projet de révision du PLU qui prévoit d’accueillir une activité touristique et sportive (Surf Park) au Nord-Ouest du bourg a pour conséquence d’impacter et de réduire des surfaces agricoles pérennes inconstructibles ; en qualité de commissaire enquêteur, je relève l’obligation pour les Collectivités de soumettre le dossier de demande de dérogation au principe d’inconstructibilité des espaces agricoles pérennes à l’avis du PETR.
Indéniablement il y a lieu de justifier la compatibilité du projet de PLU avec le SCoT. les éléments du dossier dans l’état actuel des choses paraissant insuffisants ; à ce titre, il convient de produire des études complémentaires et de faire un travail approfondi selon les critères cumulatifs environnementaux, économiques et sociaux, de compensation des espaces etc.. retenus par le SCoT (modification n°1 du 19 mars 2018) et fixés par le Pôle d’Equilibre Territorial et Rural (PETR).
La compatibilité du projet de PLU par rapport aux critères définis dans le SCoT ne pourra être affirmée qu’après l’élaboration de ces études complémentaires.
Sur la forme, comme déjà souligné dans le cadre de l’avis de la DDTM (§ V-1 ƒ b), l’OAP n°11 annonce un dossier spécifique sur l’ensemble du projet en annexe du PLU non joint. 

V-6 AVIS DE LA CHAMBRE D’AGRICULTURE LOIRE-ATLANTIQUE

 L’activité économique
- analyse de l’écart par rapport aux objectifs de réduction de 10% de la consommation d’espace prescrits à l’échelle de la Communauté de Communes par le SCoT

• par rapport au précédent PLU, la commune :
  - a supprimé l’extension prévue sur la zone du Pont-Neuf
  - a réduit de 1,5 ha l‘extension prévue sur la zone de la Hurline ramenant son potentiel de développement à 8 ha + 3,3 ha disponibles
  - a intégré au calcul, la consommation d’espace du projet de Surf Park (8ha) selon SC o T modifié
  - a programmé un potentiel urbanisable de 33,4 ha
• à l’échelle de la Communauté de Communes l’objectif de réduction de 10% est respecté
• à l’échelle de la Commune le potentiel urbanisable de 33,4 ha représente une augmentation de la consommation de 2,5% par rapport au potentiel fixé par le ScoT
  L’écart s’explique par le projet de Surf Park de 8 ha intégré dans le calcul de la consommation d’espace à des fins économiques.

  - Projet de Surf Park

• insuffisance d’éléments tangibles dans le dossier de PLU sur « l’intérêt intercommunal, les retombées économiques, la compensation des espaces pérennes prélevés.. »
• absence de cartographie sur la nouvelle délimitation des espaces agricoles pérennes de la commune prenant en compte les compensations
• impact très important sur les activités agricoles rendant indispensable la réalisation d’une étude précise d’évaluation des incidences du projet sur les exploitations agricoles concernées et l’ensemble des activités agricoles du territoire
• demande de reclassement de la zone 1AUW en zone A ou 2AU

  Analyse du commissaire enquêteur

Prends acte de l’analyse et des réponses suivantes du Maître d’ouvrage :
- la CCSE fait ressortir dans son mémoire en réponse que la Chambre d’Agriculture valide la compatibilité du potentiel d’activité à l’échelle de la Communauté de Communes avec le SCoT
- l’insuffisance des justifications du projet de Surf Park s’explique en grande partie par le retard pris par le projet en raison d’un changement de technologie (remarques aussi du PETR et de l’Etat)
- les justifications seront étayées dans le dossier d’approbation
- un classement en zone A ou 2AU n’est pas compatible avec l’actualité du projet
- un diagnostic agricole complet a été réalisé dans le cadre du PLU et l’impact du Surf Park sur les activités agricoles a été étudié
- L’analyse de l’impact du Surf Park sur les activités agricoles est exposée plus en détail
- une carte délimitant les espaces agricoles pérennes modifiés sera ajoutée au rapport de présentation
- Extension Est de la laiterie Saint-Père

•  en termes de développement et de localisation, les grandes industries font le choix, en fonction de leur besoin et à n’importe quel moment, de sites immédiatement disponibles
• le PLU traduit ce besoin de disponibilité immédiate alors même qu’il n’y a pas de besoins concrets
• ces conditions génèrent une certaine précarité pour l’exploitation agricole impactée et ne permettent pas de lui donner plus de lisibilité.

Le mémoire en réponse renvoie aux éclaircissements et justifications présentés dans le cadre du traitement des observations formulées par les services de l’Etat (§ V-1 ƒ b)
On peut rappeler que les modalités de calcul du pourcentage de réduction ou de consommation d’espace ne sont pas explicitement présentées dans le rapport de présentation et qu’elles feront l’objet d’un complément dans le dossier d’approbation final.
Les éléments de justification présentés dans le dossier de révision du PLU par rapport au projet de Surf-Park qui impacte des espaces agricoles pérennes étant insuffisants, il convient de produire des études complémentaires selon les critères cumulatifs retenus par le SCoT (modification n°1 du 19 mars 2018) et fixés par le Pôle d’Equilibre Territorial et Rural (PETR).
Extension de la laiterie Saint-Père : à défaut de pouvoir donner de la lisibilité à l’entreprise agricole impactée par le projet on ne peut que conseiller et encourager la Collectivité à informer l’intéressé de la vocation du site telle que prise en compte dans le projet de révision du PLU .

MARDI 11 SEPTEMBRE 2018 : REUNION A LA MAIRIE DE SAINT-PERE-EN-RETZ

Liste des points présentés suite à la réunion de la Collectivité avec la DDTM

- le projet de Surf Park

• justifications du projet à développer dans le rapport de présentation au regard de la dérogation au SCoT
• justifications à apporter sur le choix du site de la Bergerie avec des propositions et études de sites alternatifs
• étude d’impact environnemental, insertion paysagère du projet, dessertes du site, étude de bruit, etc..
• compensation urbanistique des espaces agricoles pérennes (cartes à rajouter dans le rapport de présentation, qualité agronomique des terres enlevées et compensation à préciser)
• compensation surfacique agricole pour l’exploitant, processus d’échanges de terre impliquant l’ensemble des parties prenantes, les surfaces d’épandages

.../...

2-3 OAP SECTEUR 11 DU SURF PARK

Observations « PLU-R15 » : BOUCHONNEAU Stéphane

Le porteur de projet de vague artificielle dépose un dossier descriptif du projet et une étude de l’état initial de l’environnement

REPONSE DE LA MAITRISE D ’ OUVRAGE

 Ces éléments permettront de répondre à une partie des remarques formulées par les Personnes Publiques associées et d’ajuster l’encadrement du projet par le PLU
Cf. prise en compte des avis des PPA

ANALYSE DU COMMISSAIRE ENQUETEUR
ƒ En ma qualité de commissaire enquêteur, j’ai pris connaissance, pour mon information, de ces documents ; je souligne par ailleurs que l’examen technique du dossier ainsi que l’appréciation de la faisabilité de l’opération, ne relèvent pas de mon champ de compétence.
Regrettant que ces éléments remis en cours d’enquête et joints au registre n’aient pu être intégrés dans le dossier de révision du PLU, je relève simplement :
- que le projet de bassin artificiel concerne une superficie de 8,8 ha au Nord-est du bourg directement connecté au tissu urbanisé et jouxtant la salle polyvalente de la Bergerie
- qu’il est prévu de classer le site classé en zone 1AUW (zone de loisirs spécifique à la pratique du surf et aux loisirs associés)
- que l’implantation du projet impacte des espaces agricoles pérennes au SCoT du Pays-de-Retz
- que le SCoT permet des dérogations pour des projets économiques sur les espaces agricoles pérennes uniquement pour des cas spécifiques et justifiés
- que le site est accessible depuis la RD 86
- quelques données économiques en terme de création d’emplois directs et indirects, de fréquentation du site, de retombées économiques et de financement
- quelques données techniques (dimensionnement, agencement du site, équipements et infrastructures de fonctionnement)
- quelques éléments descriptifs de l’état initial faune et flore limité au site du projet
Compte tenu de la nature des observations émises par les Personnes Publiques Associées, les services de l’Etat et le Public, il me paraît utile d’insister sur le fait que le zonage 1AUW ne peut être retenu que dans la mesure où il est compatible avec le SCoT du Pays-de-Retz approuvé le 28 juin 2013, et avec sa modification n°1 du 19 mars 2018 qui concerne des possibilités de dérogation sous conditions cumulatives pour les projets économiques d’envergure impactant les espaces agricoles pérennes.