OAP (orientations d’aménagement et de programmation) 2018

Surf Park : (1AUW) 8,4Ha

Bergerie : (1AUL) 2,8Ha

 

Réponse de la préfecture :

 

          À ce dessin économique s'ajoute une pluralité de projets touristiques et de loisirs au contact du bourg et en milieu naturel. Certains d'entre eux sont justifiés par les retombées économiques attendues du projet de Surf Park, pour lequel vous prélevez 8 ha sur des espaces agricoles pérennes déterminés par le SCoT.

 

          Au total, les surfaces vouées aux activités économiques atteignent 25,4 ha auxquelles s'ajoutent 8 ha à vocation de tourisme de plein air aux abords de l'étang du Grand Fay. Le SCoT fixe un objectif de réduction de 10% de la consommation d'espaces a des fins économiques, qu'il traduit sur le territoire intercommunal de Sud Estuaire par une enveloppe surfacique de 73,1 ha correspondant à la consommation maximale d'espaces permise d'ici 2030.


          Il convient dès lors de démontrer la compatibilité du PLU avec le SCoT en faisant état des surfaces à consommer dans les PLU des cinq autres communes de l'intercommunalité. L'indication selon laquelle seulement 10,9 ha de surfaces économiques ont été consommés depuis l'approbation du SCoT ne peut suffire à démontrer la compatibilité de votre projet.

          Aussi, l'absence au dossier des éléments de justification correspondants renvoie cet objectif de réduction de 10 % de la consommation d'espaces à l'échelle du PLU.


          Le rapport de présentation fait état d'une consommation de 14 ha à vocation économique sur la période 1999-2012, dont 66% après 2009 c'est-à-dire en dehors de la période de référence du SCoT. Sur cette base, le projet de PLU génère une augmentation du rythme de la consommation d'espaces de 433 %, sans compter le projet de camping et d'hébergement hôtelier sur le secteur de l'étang du Grand Fay.

 

          Le manque de justification génère ainsi une incompatibilité avec les objectifs de réduction de 10% fixés par le SCoT. La traduction réglementaire est en outre incohérente avec votre PADD qui annonce l'atteinte de cet objectif de réduction de 10%.

 

          Le projet de Surf Park fait l'objet d'une emprise de 8,4 ha localisée au sein des espaces agricoles pérennes déterminés par le SCoT. Pour pouvoir déroger au principe de préservation de toute construction non nécessaire à l'activité agricole, le projet doit répondre aux critères cumulatifs ci-dessous fixés par le pôle d'équilibre territorial et rural (PETR) du Pays-de-Retz dans le cadre de la modification n°1 du SCoT approuvé le 19 mars 2018.

          Le projet, tel que présenté au PLU arrêté, n'est pas suffisamment justifié au regard des critères de la dérogation. Compte tenu de l'enjeu que revêt ce premier projet concerné par cette dérogation, je vous demande d'approfondir cette justification selon les critères fixés par le PETR de façon à faciliter sa réalisation ultérieure.


1« Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme comportant notamment les orientations d'aménagement et de programmation de la zone »
2 Cf rubriques et seuils énumérés dans le tableau annexé à l'article R. 122-2 du code de l'environnement


          Le développement des surfaces à vocation économique de votre PLU constitue une accélération significative du rythme de la consommation d'espaces eu égard au foncier urbanisé sur votre commune. L'absence d'indications sur la ventilation, entre les six communes de Sud Estuaire, de la consommation d'espaces maximale permise par le SCoT pour cette intercommunalité ne permet pas d'apprécier la compatibilité du PLU à une échelle supra-communale. L'ouverture immédiate à l'urbanisation de l'ensemble de ces zones ne répond pas à la vocation d un document de planification, d'autant que la capacité épuratoire de la commune est contrainte.


          Le Porter à Connaissance de l'Etat qui vous a été adressé le 27 juillet 2016 indique notamment que "la réalisation d'un diagnostic des zones d'activités existantes sur le territoire communal est un préalable à toute extension ou création de zone". Le dossier ne fait pas état de cette réflexion préalable et la réduction de 10'/v de la consommation d'espaces annoncée dans votre PADD n'est pas confirmée au dossier arrêté.

 

          Par conséquent, au regard de ces éléments, j'émets un avis défavorable sur le projet de révision du PLU arrêté le 19 avril 2018 par votre Conseil communautaire. La prise en compte des remarques sus-mentionnées étant de nature à modifier de façon substantielle votre document, un nouvel arrêt de votre projet serait nécessaire dans un souci de sécurisation juridique de votre PLU.

 

 

OAP 11 et 12 Surf Park et La Bergerie


Au-delà de la faible justification, de la démesure du projet et de la pertinence de sa localisation, l'OAP ne propose aucun aménagement (implantation des bâtiments, emprise à prévoir, traitement des stationnements ...). L'interface avec l'espace agricole n'est pas gérée. Les seuls éléments à conserver se situent à l'extérieur de l'OAP. L'AZI au nord doit être identifié sur le plan et pris en compte. L'entrée de bourg n'est pas abordée bien que le traitement des entrées de ville soit évoqué dans le PADD. Les OAP 11 et 12 constituent un seul et même pôle sportif et de loisirs dont l'impact et l'aménagement doivent être pris en compte de façon cumulée, notamment pour. le dossier loi sur l'eau. Des inventaires complémentaires zones humides auraient dû être menés. La faisabilité de l'aménagement de ce secteur risque d'être remise en cause lors de l'instruction du dossier loi sur l'eau correspondant.
Sur l'OAP 11 le cours d'eau et la zone inondable seront identifiés et reportés sur les plans. Le nord-est du site est situé en zone inondable (lits mineur et majeur) définie dans l'AZI des fleuves côtiers. Par conséquent, cette partie doit être maintenue en zone agricole, conformément à la disposition 1.1 du PGRl du Bassin Loire-Bretagne 2016-2021 approuvé (non augmentation des enjeux en zone inondable non urbanisée).

 

Réponse du Commissaire Enquêteur :

Le changement de technologie a invalidé les premières hypothèses d’implantation et il est difficile à ce stade de figer des principes spatiaux pour un projet présentant des contraintes techniques et fonctionnelles très importantes.
L’enjeu de la transition avec le nord et la prise en compte de la zone inondable est soulignée par l’OAP, mais les solutions qui pourront être déployées dans ce projet non conventionnel relèvent plutôt de la phase opérationnelle.
Des inventaires complémentaires de zones humides ont été réalisées, confirmant le premier inventaire.
Pour le site de la Bergerie, il y a une incompréhension sur le terme « complémentaire », qu’il faut clarifier. Il ne s’agit en rien d’une extension imposée pour le surf park, mais simplement d’un potentiel pour un projet distinct qui confortera le pôle de loisirs et de sports amorcé par le surf park.

Modifications envisagées

L’OAP reprend l’esquisse d’organisation proposé par le porteur de projet à partir des éléments de la nouvelle technologie.
La protection de la partie basse du site est plus clairement affirmée.
Des prescriptions relatives à l’entrée de ville sont ajoutées.
Un principe de mutualisation des parkings et plus largement de fonctionnement global du site, est inclus dans l’OAP du Surf Park et dans le règlement.